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信息来源: 自厦门日报 发布时间: 2007-08-31
《物权法》与公共维修金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和就公共维修基金的共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳,比例为购房款的2%

 

最近,广州市12个楼盘的业主委员会联合宣布,他们将向房屋开发商追讨高达4000多万元的住房维修基金。而在福州、深圳等多个城市也陆续出现专项维修资金被侵吞的情况。

 

新颁布的《物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。按照我市目前的操作模式,维修金主要来源于两种方式:一为业主每个月与物业管理费一起缴交的房屋公共维修金,即小金;二为开发商建房时以投资总额2%比例缴交的公共设施专用基金,即大金大金目前由市建设与管理局开设专户进行代管,使用有严格的规定与审核程序。小金则由业主委员会或业主委员会授权物业公司管理,这部分公共维修金怎么管怎么花并不透明,因此常常引起诉讼。

 

生活案例

旧物业公司不肯交出账目

更换物业公司时,公共维修基金收支档案归属于谁?法律上对此问题尚未有明晰的规定,成了目前的法律盲点。怡和大厦在更换物业公司时,就遇上了旧物业公司不移交公共维修基金收支档案的麻烦事。

 

2003917日,怡和大厦业主委员会与原某物业公司终止了管理协议,该物业公司撤离大厦时却没有向业主委员会移交大厦的相关财务账册。200431日,怡和大厦业委会与该物业公司之间就怡和大厦进行了有关财务移交,但公共维修基金的收支明细账册及相应的财务凭证却没有进行移交。之后,怡和大厦业委会多次向有关部门反映,多次函告对方,强烈要求对方依法办理相关移交手续,但物业公司却以种种理由推托,甚至置之不理,拒不移交公维金相关收支档案。

 

思明区法院经过审理查明,在对怡和大厦进行管理期间,原某物业公司对管理项目是单独记账的,与其本公司的经营行为所发生的账目没有重合;而该物业公司受怡和大厦业委会委托,对怡和大厦进行物业管理的行为是一种委托管理行为,物业公司作为受托人,在对大厦进行管理期间所作的针对管理项目财务记录,仍然属于受托范围。因此,2006年年底,法院判处怡和大厦的公维金收支明细账册及相应的财务凭证属于怡和大厦全体业主的财产,物业公司无权占有。

 

律师说法

可直接诉请返还全额维修金

福建某律师事务所林律师认为,《物权法》第79条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。这与《物业管理条例》第54条关于专项维修资金属业主所有的规定是一致的。维修资金属业主共有,由业主委托物业管理服务企业进行管理和使用,业主与物业管理服务企业在这个问题上的关系是委托合同关系。相关的账目和支出凭据等档案资料是维修资金不可分割的从属物,应当在委托合同关系终止时与维修资金的余额一并移交。但是,在发生纠纷时业主委员会诉请物业管理企业交付维修资金账目档案资料是一个下策,达不到维护业主合法权益的最终目的。因为这种诉讼即使胜诉,物业管理企业移交的账目和支出凭据也可能存在种种瑕疵,不能反映真实的支出情况。在接收账目及相关资料后还要进行审计,如发现虚报支出,则要另行起诉物业管理企业返还侵占的维修资金。

 

因此,比较有效的诉讼方法应当是直接诉请物业管理企业全额返还其当初接收移交和后来逐年收取的维修资金总额,这就迫使物业管理企业在诉讼中逐一举证证明维修资金合理使用的数额,如果不能证明合理使用的,则应当予以返还。这就在一个诉讼中整体解决了公布维修资金账目、剔除虚报支出、据实返还余额三大目的,是在目前法律框架下维护业主权益的较好方法。

 

此外,物业管理企业将保管的维修资金据为己有,拒不退还,或采用虚假方法达到占为己有目的的,将构成侵占罪,业主委员会可以对物业管理企业的相关行为人提起刑事自诉。

 

专家声音

实施细则有待进一步明确

厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄表示,在《物权法》颁布之前,关于公共维修基金的规定,除了国务院颁布的《物业管理条例》外,还有国家建设部、财政部发布的《住宅共用部分公用设施设备维修基金管理办法》以及各省、市出台的物业管理条例、办法、实施细则等。

 

200411日起执行的《物业服务收费管理办法》明确规定:公共设施设备的保养费用要从管理费列支。但目前大部分楼盘仍然保持着公共设施设备的保养费用还是列入公共维修金支出的原状。不同效力的条例规章对于公共维修基金列支的费用项目等基本问题并未明确。这些问题的存在导致对该基金的管理混乱。《物权法》的颁布虽然在一定程度上缓解了管理的混乱状况,但是,《物权法》毕竟是一部民事基本法,不可能解决现实生活中所有细枝末节的东西。因此该基金的管理和使用还需依赖根据《物权法》的具体实施细则和业主大会制定的业主公约进一步明确。

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