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信息来源: 逸居房产业务部 发布时间: 2007-04-18
二手房购房攻略之第四步谈判签约

购房攻略之第四步谈判签约

确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。
  谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

  第一如何谈价 如何出价是买房者要仔细考虑的:既要尽量往低里出价,做个精明的买家;又不可出价过低,把卖主给吓跑了。如何确定一个相对合适的价位呢?买房者可通过各种媒体了解市场行情。买房者也可向物业管理公司问询。此外,买房者一定要注意,买房要量力而行,不要超出自己的承受力;尤其是需要申请按揭的,必须考虑按揭的成数。买卖双方都报出了自己的价格,这两个价格之间存在一定的差距。如果双方都各执已见,不肯让步,买卖也就谈不成了。买卖成交的必要条件是起码要有一方作出让步,一般而言,买卖双方都要作让步,仅有一方让步是不足够的。但高明的买家,通过一些技巧的运用,往往可争取到较大的利益。

  1.投石问路 通过“投石问路”来试探对方。投石问路的工具便是买方手中的各种“石头”假设问句。买方可以利用各种场合提出各种假设问句,如“假如我们按揭付款?”“假如我们XX时间付款”等等,引导卖方说出他们的计算、计划等,从而从卖方媾获得一些未公开或不易获得的资料,同时对这些资料信息进行分析比较,以便使自己在谈判中能够从容地跟卖方讨价还价。

2.施加压力 商业谈判总是力图使对方让步,从而实现自己的预期目的。在众多的谈判战术中,施加压力是一处传统的强攻型战术。这种方法由谈判一方对对方施加有形或者无形的压力,迫使对方让步,接受自己的建议。

3.欲擒故纵 谈判的目的是为了实现自己的预期目标。而除了强攻之外,在谈判中还可以故意使自己保持在一种若即若离、左顾右盼的状态,甚至时不时地放出一些活饵,从而激起卖主的成交欲望,降低谈判的价码,甚至取小舍大。

  第二如何签合同 依据我国《合同法》及业务实践,一份二手房买卖合同,下列内容必不可 少:

1、当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情 况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况;同时还 要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否转卖;是否存在房屋 抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

3、价款这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请 按揭贷款;定金;尾款等。

4、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双 方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

5、违约责任这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金 的计算与给付;在什么情况下可以免责;对违约金或定金的选择适用问题。

6、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果 双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不 正当地阻挠条件成立或不成立;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无 效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或撤消后,财产如何进行返还。

8、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人 可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限; 补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

9、合同的变更与转让在此约定的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10、附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

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